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    深圳:商業地產大宗交易有所增長 推動甲級寫字樓市場健康發展

    一個城市擁有多少甲級寫字樓合適呢?5月18日,58同城、安居客發布了深圳甲級寫字樓市場分析報告,通過數據分析對比、原因解析、趨勢研判等不同維度,全面展現了深圳寫字樓市場發展情況。

    空置率攀升引關注

    58安居客房產研究院分院院長張波對《中國消費者報》記者表示,通常來說,一個城市經濟發展得越好,GDP總量較高,所需的寫字樓也就越多。近年來,由于深圳土地出讓結構錯配,“住宅少、寫字樓多”的趨勢開始顯現。尤其受疫情影響,深圳甲級寫字樓空置率有所攀升,受到市場的關注。

    調查顯示,截至2021年一季度末,深圳甲級寫字樓空置率為25.54%。對此,張波告訴《中國消費者報》記者,截至2020年末,54%的全國主要城市寫字樓空置率超過25%,94%的城市寫字樓空置率超過10%。從這一角度看,寫字樓空置率較高是一個全國普遍的現象,并非深圳獨有。

    供需雙重因素影響

    那么深圳甲級寫字樓空置率高的原因何在?報告顯示,從供應方面來看,深圳自2016年以來便進入寫字樓供應高峰期,連續5年的平均供應量超77萬㎡,隨著前海CBD的建設,供應量更是只增不減。然而在需求方面,深圳過去5年甲級寫字樓的平均年凈吸納量約為45萬㎡,即平均每年新增約32萬㎡空置的甲級寫字樓。

    從需求背后的經濟結構來看,近年來,盡管深圳大力促進經濟轉型,卻并未摒棄制造業,而是促進“加工代工”轉向“智造創造”,旨在把傳統產業改造成高附加值的優勢產業。到2019年底,深圳第二產業占GDP的比重達38.98%。很明顯,第二產業企業尤其是工業企業需要的大多是廠房,較少會選擇寫字樓、特別是甲級寫字樓作為其辦公場所。

    據張波介紹,甲級寫字樓的租戶大多來自金融、TMT(指數字新媒體產業)、專業服務業等第三產業企業,尤其是這些行業中的國企、外企、上市公司等。對比金融和IT從業人員的規模,北京高達180萬人,上海、深圳約為100萬人。對比上市公司數量,北京超過600家,上海的上市公司也多于深圳。對比國有企業從業人數,北京、上海均超百萬人,深圳僅有32萬人。由此可見,深圳的甲級寫字樓所對應的目標企業和從業人員規模均大幅低于北京、上海。

    需不斷提高吸納量

    不過,58同城招聘研究院數據顯示,2021年,深圳的企業招聘熱度和求職者關注度指數都處于四個一線城市之首。張波認為,未來作為建設中國特色社會主義的先行示范區以及粵港澳大灣區的中心城市之一,深圳的發展潛力仍然巨大。從城市規劃的角度來看,深圳經濟持續轉型,重點發展戰略性新興產業、現代服務業和優勢傳統產業,未來第三產業的比重會加速提升,這就意味著更多企業會租用寫字樓。目前其甲級寫字樓存量較高,有助于以低廉的寫字樓租賃成本吸引企業進入,長期來看或許會成為經濟高速發展的重要保證。

    另外,深圳近年來商業地產大宗交易有所增長,但市場活躍度遜色于北京、上海。以純寫字樓為例,2020年深圳共成交4個項目,銷售額70億元,僅為上海的1/7、北京的1/3。張波認為,究其原因,或許主要還是深圳甲級寫字樓的資本化率比較低。若要解決這一矛盾,還須不斷提高寫字樓吸納量,當新增供應逐漸被消化,深圳展現出其經濟可持續發展的潛力,就會吸引更多買家進入。

    深圳作為全國最年輕的城市,常住人口平均年齡僅32.5歲,各地年輕人選擇來深圳奮斗,也吸引了眾多求賢若渴的企業來深圳投資。深圳除了自身吸引力外,較低的落戶門檻也是過去幾年吸引年輕人才的關鍵,不少無法獲得北京、上海落戶名額的人才選擇來到深圳。對此,張波建議,要在房價上漲和人才吸引之間取得平衡,確保企業不斷進入,深圳甲級寫字樓市場才能健康發展。 (康安)


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