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    2300億元!2022年房企債務兌付壓力大

    2022年,房企將面臨數輪債務兌付高峰期。

    據標普信評發布的研究報告,2022年,116家樣本企業年內國內債券到期金額約2300億元,其中3月和7月是相對到期高峰。

    如果考慮到海外美元債,房企面臨的債務重壓將更大。Wind數據顯示,2022~2025年是房企美元債兌付高峰期,房企海外債到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元,2022年償債壓力集中于上半年。

    在資金流動性上,房企總部也面臨一定壓力。標普信評表示,房企大部分的現金流和貨幣資金沉淀在子公司項目層面,本部貨幣資金量較低。截至2021年6月末,116家樣本房企母公司層面的貨幣資金,僅占合并口徑總計的16%左右。

    經歷去年部分房企的風險事件后,地方為壓實“保交付”責任,加強了對項目預售資金的監管。有統計顯示,去年下半年,有超40個城市城收緊了預售資金監管。不過,部分地區過度收緊的監管措施,加劇了房企資金周轉不暢的情況。因此,標普認為,房企今年的債務到期情況不容樂觀。

    值得注意的是,日前市場消息稱,“全國性的商品房預售資金監督管理辦法”已于近日制定出臺,要求各地方根據工程造價合同等核定重點監管資金額度。這意味著,去年下半年來趨緊的監管局面有望得到放松。

    標普信評認為,全國性規范化的預售資金監管制度,將一定程度上有利于改善過度收緊的預售資金監管方式,有利于房企提高資金調配效率,以更好地應對流動性壓力。

    “在2022年房企銷售增速整體承壓的情況下,盤活賬面上存量預售資金,提高資金使用效率,對房企應對流動性壓力至關重要。上述新政的執行時間和力度,將很大程度上影響行業的流動性狀況?!鄙鲜鰴C構稱。

    國盛證券同樣稱,近期石家莊、煙臺、成都等多城市預售資金監管政策適當放松,當回歸正常預售資金監管后,企業可依據施工節奏提取資金,超監部分回流。短期來看,對所有地產企業現金流都形成改善,但對民營企業更為利好。

    與此同時,近期人民銀行、銀保監會發布了《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》。標普信評認為,此舉既有利于增加保障性租賃住房的供應,又有利于房地產開發企業融資規模保持健康水平。

    在過去的1月份,房企融資總額并不樂觀。據中指研究院監測,1月房企融資總額為792.2億元,同比下降70.3%,環比下降16.6%,單月融資規模同比連續11個月下降。行業平均利率為4.13%,同比下降1.72個百分點,較上月下降0.99個百分點。

    國盛證券表示,在需求端萎靡的情況下,房企仍面臨預售資金能提取額度偏小的問題,債券市場一樣面臨無法恢復融資的問題。因此,本輪政策放松遠未結束,預計后續力度將繼續加強,直至行業基本面起底回升,達到政策、行業、企業基本面共振向上的狀態。(作者:孫夢凡 )

    來源:第一財經


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